Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Bag om med Rasmus Eilertsen: Jeg tager intet for givet efter finanskrisen blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Tony Christrup: Et internationalt erhvervsfremstød er afgørende for innovationen blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget – Dårligt lovarbejde får konsekvenser for ejendomsbranchen blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Når ejendomme købes ud af andelsboligforeninger blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Få styr på fugten og scor en bedre ESG blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Colliers: Lav inflation giver beskeden lejeregulering blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Organisationer: Frisættelse af forsyningsdata kan hjælpe den grønne omstilling blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget Gitte Andersen: Sådan kan vi øge puljen af af ledertalenter blev vist første gang den Estate Media -.

Få overblik over nyhederne i ejendomsbranchen med Estate Medias nyhedsbrev – tilmeld dig her.

Af Mathilde Lykke Bülow, Indehaver i konsulentvirksomheden Concise

Byområder er i konkurrence med hinanden, og derfor spiller branding en gradvis større rolle i byudviklingen. Det er ikke tilstrækkeligt at markedsføre de enkelte boliger og erhvervslejemål, men snarere at anerkende betydningen af branding på områdeniveau.

Det gælder uanset om der er tale om nye byområder på ’bar mark’ eller transformation af for eksempel tidligere industri- eller havneområder.

Både byer og byområder kan brandes. Et af de mere velkendte eksempler på branding af byer er Horsens, hvor Ole Have Jørgensen, der var kommunaldirektør gennem 18 år, i samarbejde med mange andre har ændret byens image fra nedslidt og kedelig til jysk metropol med events og store koncerter. Et velkendt eksempel på branding af byområder er Carlsberg Byen, hvor Udviklingsselskabet Carlsberg Byen P/S med udgangspunkt i områdets historie, har brandet området som et levende bykvarter med gode spisesteder, håndplukket detailhandel, spændende byrum og oplevelser.

Meget mere end mursten
Markedsføring af boliger og erhvervslejemål er en velkendt disciplin inden for by- og ejendomsudvikling. Det handler om at skabe en fortælling om det konkrete projekt med det formål at tiltrække en specifik målgruppe: Købere, lejere, studerende, familier eller seniorer. Her handler det især om boligernes pris, beliggenhed, arkitektur, indretning, kvaliteter og faciliteter.

Branding af byomåder derimod, går langt ud over de enkelte byggefelter. Målet er at skabe en fælles identitet og en meningsfuld fortælling for hele byområdet. Områdebrands kan for eksempel være inspireret af beliggenhed, historie og kultur. Aarhus Ø i Aarhus, Postbyen i København, Musicon i Roskilde er eksempler på dette.

Hvorfor er områdebranding vigtig?
Det er ikke nok at føle sig hjemme inde i sin nye bolig, man skal også føle sig hjemme uden for sin nye bolig. Områdebranding skiller skarpt på, hvad det er for en hverdag og livsstil, som området understøtter. Hvad kigger vi ud på, når vi ser ud ad vinduet? Hvem møder vi, når vi går udenfor døren? Hvor langt skal vi gå for at hente en liter mælk eller frisk morgenbrød? Der skal med andre ord skabes billeder på nethinden af, hvordan livet kan leves her. Det kan handle om nærhed til by eller natur, fælles faciliteter og aktiviteter eller offentlige funktioner som for eksempel daginstitutioner eller sundhedshuse.

Hvad er effekten af områdebranding?
Et stærkt områdebrand smitter af på de enkelte boliger og erhvervslejemål og øger deres økonomiske værdi. Hvordan?

• Det inviterer til fællesskab og samhørighed på tværs af de enkelte ejendomme. Det er en merværdi, som man får ’med i købet’, og som kan øge områdets og boligernes attraktivitet.
• Det tiltrækker det klientel af beboere, virksomheder og erhvervsdrivende, som udviklerne har for øje.
• Det reducerer tomgang og retfærdiggør en højere pris for de enkelte boliger og erhvervslejemål.

At brande byområder kan derfor være en god investering, uanset om man er én udvikler, der står for det samlede område eller flere udviklere med hver sit byggefelt. I byområdet Kirkebjerg i Brøndbyvester er seks udviklere for eksempel gået sammen om at udvikle et fælles brand, Bo i Kirkebjerg, parallelt med de enkelte udvikleres egne projekter i området.

Sæt byområdet på landkortet
Hvornår og hvordan skal man give sig i kast med sin områdebranding? Man skal starte længe før salg og udlejning af boliger. Området skal ganske enkelt ”sættes på landkortet” i målgruppernes bevidsthed, og det tager tid. Derfor: Jo før man går i gang med denne disciplin, jo bedre. Nogle af de værktøjer, man kan tænke ind i sin strategi er:

• Kernefortælling: Udformning af en fortælling, der italesætter visionen for området, områdets beliggenhed, historie, kultur og ambitioner, er første skridt. Denne fortælling kan formidles på hjemmesiden, gennem video og på sociale medier.
• Navn og visuel identitet: Et distinkt navn og en sammenhængende visuel identitet for byområdet, herunder logoer, farver og en designstil, hjælper med at formidle områdets værdier og DNA. Det visuelle univers kan tænkes med ind i byudviklingen, så for eksempel skiltning og ’wayfinding’ er i tråd med dette.
• Digital tilstedeværelse: En stærk online tilstedeværelse, herunder en hjemmeside og aktive sociale medieprofiler, er alfa og omega. Her kan man formidle hvad det er for et byområde, der er på vej og ikke mindst, hvordan processen med arkitektkonkurrencer, lokalplaner, borgerinddragelse og byggeri, ser ud.
• Lokal synlighed: Bannere på byggepladshegn er en oplagt kommunikationskanal til at fortælle om, hvad der er på vej i området ligesom trykte annoncer i for eksempel regional- og lokalmedier kan fungere godt til at fortælle om udviklingen af området.

Områdebranding er mere end blot en markedsføringsstrategi, det er et værktøj til at skabe identitet og fællesskab i byområder. Det kan tiltrække de rette købere og lejere, reducere risikoen for tomgang og invitere til fællesskab og samhørighed på tværs af områdets målgrupper. At investere i områdebranding betyder, at området står stærkere i konkurrencen og at værdien af de enkelte boliger og erhvervslejemål stiger.

Indlægget – Byområder skal skille sig ud i konkurrencen blev vist første gang den Estate Media -.

Få adgang til alle artikler nu

 

Bliv medlem
Få adgang til artiklen og alt andet indhold for 399,- pr. måned, ekskl. moms
Medlemskabet tegnes for 12 måneder

---

Er du allerede medlem? Login her:

E-mail

Adgangskode

Klik her hvis du har glemt dit kodeord

Indlægget – Rejsetiden er afgørende for lav tomgang i København blev vist første gang den Estate Media -.

Af advokat (L) og Associeret Partner Søren Nørkær Hansen, Advokatfirmaet Winsløw

En mislykket renovering af et badeværelse har ført til en opsigtsvækkende dom fra Højesteret.

En andelshaver i en Københavnsk andelsboligforening havde som mange andre søgt om tilladelse til og var i gang med udvidelse af hans badeværelse via en autoriseret håndværker. Ved lægning af en gulvarmeslange borede en underentreprenør ned i et vandrør. Ingen opdagede det ikke til en start, men da vandet blev tilsluttet blev skaden tydelig for andelslejen nedenunder. Også kælderen i fællesejendommen led skade.

Efter gennemførelse af syn og skøn, som fastslog den forventede skadesårsag, anlagde Andelsboligforeningen og den skadelidte underbo sag mod an mod andelshaveren. Andelshaveren adciterede af ukendte årsager ikke entreprenøren til friholdelse, og entreprenørens forsikringsselskab afviste dækning med henvisning til, at skaden var forårsaget af underentreprenørens fejl.

Men hvem havde ansvaret for skaden? Var det andelshaveren eller entreprenøren?

Retspraksis på andelsboligområdet har siden 2010 anerkendt en analog anvendelse af de lejeretlige regler om en lejers objektive ansvar for skader forårsaget af installationer, som lejeren foretager. Oprindeligt omfattede sagerne installation af hårde hvidevarer, men siden de første domme i 2010 er anvendelsesområdet udvidet til at omfatte installationer i bredere forstand, som er sædvanlige i andelsboligforhold, herunder både badeværelser og altaner. Ansvaret har altså påhvilet den andelshaver som har bestilt udførelsen af en installation. Risikoen for entreprenørens økonomiske formåen i tilfælde af skader som følge af deres arbejde (eksempelvis konkurs og forsikringsdækning), har altså påhvilet den andelshaver, som har bestilt arbejdet.

Byretten så bort fra den hidtidige landsretspraksis og frikendte i den konkrete sag andelshaveren, med henvisning til, at denne ikke havde haft nogen instruktionsbeføjelse over entreprenøren, og at de skadelidte derfor burde have anlagt sagen direkte mod entreprenøren efter reglerne om selvstændigt virkende tredjemænd.

Landsretten fulgte praksis
Den skadelidte underbo og andelsboligforeningen ankede afgørelsen, og Østre Landsret fulgte deres hidtidige entydige praksis, og pålagde andelshaveren det fulde ansvar for skaden med henvisning til den analoge anvendelse af Lejelovens § 143, stk. 3.

For at forstå den dom er det relevant, at hæfte sig ved, at det primære hensyn hidtil har været, at Andelsboligforeningen og de omkringboende andelshavere som udgangspunkt ikke kan og bør føre kontrol med den entreprenør, som udfører arbejdet og i øvrigt kun i begrænset omfang kan nægte en andelshaver at udføre sædvanlig vedligeholdelse og/eller ændringer i andelsboligen.

Derfor var landsrettens vurdering (ligesom i de tidligere sager), at den mest nærliggende til at bære risikoen, var andelshaveren, som havde bestilt arbejdet. Andelshaveren var herefter henvist til at rette kravet videre mod sin entreprenør.

Andelshaveren blev frifundet
Sagen blev herefter anket af andelshaveren og behandlet på skriftligt grundlag i Højesteret, som ikke tidligere havde behandlet spørgsmålet.

Højesteret så bort fra landsrettens afgørelse. I stedet stadfæstede den stort set ord-for-ord Byrettens oprindelige afgørelse.

Andelshaveren blev derfor frifundet og andelsboligforeningen samt den skadelidte underbo, er således henvist til at rette sit krav direkte imod entreprenøren.

Omfattende konsekvenser
Højesterets afgørelse flytter likviditetsrisikoen for en skadevoldende entreprenør fra den ”bestillende” andelshaver, til de skadelidte – hvad enten der er tale om andre andelshavere eller andelsboligforeningen.

Højesteret henviser til de obligationsretlige principper om selvstændigt virkende tredjemænd.

Det er bemærkelsesværdigt, da en andelsboligforening i sin juridiske og fysiske konstruktion er anderledes end i de sædvanlige tilfælde, hvor reglerne om selvstændigt virkende tredjemænd finder anvendelse.

Højesterets afgørelse, som selvfølgelig er juridisk velargumenteret, savner efter min opfattelse hensyntagen til, at langt flertallet af andelsboligforeninger består af lejlighedsejendomme, hvor det tætte samliv og konsekvenserne af hinandens fysiske ændringer af en lejlighed, kan være væsentligt større end i et parcelhuskvarter eller på en byggeplads.

Konsekvenserne af dommen er, at andelsboligforeningerne skal være langt mere påpasselige med hvilke ændringer de tillader, herunder hvilke krav de stiller til den ansøgende andelshaver. Det er dog ikke uden væsentlige juridiske forhindringer.

Det er eksempelvis usikkert, om det uden samtykke fra samtlige andelshavere (hvilket i praksis er umuligt at opnå), er muligt via vedtægterne at indskrænke en andelshavers valgfrihed, når det kommer til entreprenører, krav om sikkerhedsstillelse eller andre sædvanligvis individuelle valg.

Andelsboligforeningerne er derfor muligvis nødt til at kræve fordyrende forsikringer, løbende tilsyn og/eller sikkerhedsstillelse i forbindelse med selv forholdsvis almindelige ændringer. Det er både uhensigtsmæssigt og ressourcekrævende.

En problematisk situation
Højesterets afgørelse er  på endnu et punkt bemærkelsesværdig.

Det fremgår således at:

– Forholdet mellem en udlejer og dennes lejere adskiller sig dermed fra forholdet mellem en andelsboligforening og dens medlemmer.

Der har jævnligt i retspraksis omkring andelsboliger været skelet til reglerne i lejeloven, hvis et forhold ikke har været reguleret i andelsboligforeningens vedtægt. Det skyldes, at der har været en generel konsensus om, at reglerne i et vist omfang kunne anvendes analogt på grund af den nære sammenligning i forholdet mellem en lejer/udlejer og en andelshaver/andelsboligforening.

Højesteret synes med den nye afgørelse at gå imod denne konsensus, og i stedet i højere grad sammenligne andelsboligforeningsforhold med gængse ejerforhold vedrørende fast ejendom, hvor almindelige obligationsretlige principper anvendes mere frit.

Dette efterlader på flere områder andelsboligforeningerne i en problematisk situation, fordi områder man har betragtet som fastslåede gennem retspraksis, nu muligvis vil få et andet udfald ved genprøvelse.

Det stiller større krav til andelsboligforeningernes vedtægter, og det må forventes, at vi i de næste år vil se en væsentlig indsats for at skærpe disse, samt se et øget fokus på tilsyn med andelshavernes projekter i deres andelsbolig.

Det vil både blive ressourcekrævende, og må forventes at føre til flere tvister om både ansvar og gyldigheden af nye indskrænkende vedtægtsbestemmelser.

1. januar 1970

Læs mere og tilmeld dig her

Indlægget Søren Nørkær Hansen: Opsigtsvækkende dom fra Højesteret kan få konsekvenser for andelsboligforeninger blev vist første gang den Estate Media -.

Af Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark

I sidste uge fik de danske boligejere mulighed for at tjekke deres foreløbige ejendomsvurderinger, som er beskatningsgrundlaget for ejendomsskatten 2024. Herefter eksploderede mediebilledet med vilde eksempler på vurderinger. Det er ikke noget, der bidrager til den tillid og tryghed, som gerne skal ligge til grund for skattebetalingen.

Mens tvivlen nu raser blandt landets boligejere, er spørgsmålene hos ejendomsvirksomhederne endnu større. Her venter vi fortsat på de endelige erhvervsejendomsvurderinger.

Ejendomsvurderingerne og beskatningen af ejendomme har været et smertensbarn i et årti. Da et bredt flertal i Folketinget i 2017 landede en politisk aftale, var den overordnede linje, at beskatningen skulle være på baggrund af realistiske og løbende opdaterede vurderinger. Dertil skulle selve overgangen så resultere i så få udsving og så lidt usikkerhed som muligt. Kort sagt: Systemet skulle skabe tillid og tryghed.

Dækningsafgiften og uvished
Her godt tre måneder før overgangen til det nye system, står det – som det længe har gjort – beklageligvis klart, at flere af forudsætningerne er skredet.

Vi står med et system, hvor overgangen til en ny beskatningsmodel sker, uden vi kender de nye vurderinger. Det har ejendomsvirksomhederne i de af landets kommuner, hvor der er indført dækningsafgift, allerede mærket.

Dækningsafgiften er nemlig i dag reelt en aconto beskatning ud fra enten de foreløbige eller gamle vurderinger. Men dog med den problematiske krølle, at der ikke er et beskyttende loft over den samlede efterbetaling. Der kommer nemlig en fuld efterregulering af dækningsafgiften, når de endelige vurderinger findes engang ude i fremtiden.

Jeg forstår derfor til fulde de mange boligejeres bekymring og usikkerhed. Den usikkerhed deler de med landets ejendomsvirksomheder. Næste skridt er nemlig vurderingerne af erhvervsejendomme. Her er der dog blevet opgivet at lave vurderinger på baggrund af erhvervsejendomsdata. De kommende vurderinger bygger på data fra ejerboligerne. Men sidste uges mediehistorier gør os desværre ikke tryggere ved den løsning, der i forvejen har synet problematisk.

Behov for stabilitet
Det er derfor vanskeligt at konkludere andet, end at overgangen til et nyt ejendomsskattesystem ligner noget rod.  I bagklogskabens ulideligt klare lys, havde det nok været at foretrække at sigte efter en simplere model, der til gengæld ville have været lettere at forstå og implementere – og dermed skabe større tryghed

I stedet er vi i dag et sted, hvor hele ejendomsmarkedet trænger til afklaring, gennemskuelighed og økonomisk stabilitet.

Vi skal ikke nødvendigvis begynde forfra, så jeg opfordrer i stedet politikerne til at luge ud i kompleksiteten i vurderingssystemet. Dermed kan de sikre borgere og virksomheders retssikkerhed i denne overgangsfase.

Forsigtighedsprincip
Der kunne indføres et gennemgående forsigtighedsprincip, så både virksomheder og borgere ved, hvad de maksimalt skal betale i ejendomsskat i et givent år.

Dertil burde de fornuftige regler om stigningsbegrænsningsregler bredes ud til også at dække de hjørner af ejendomsmarkedet, der falder uden for under de nuværende regler, så vi ikke også her skal igennem et hav af skøre cases i indfasningen.

Derudover burde der findes en løsning på den nuværende dækningsafgifts a conto-model. Dette område er helt fritaget for overgangsordninger og beskyttelsesmekanismer. De medfølgende ukendte potentielle skattestigninger på op til flere hundrede procenter gift for virksomhederne og investeringslysten.

Det kunne overvejes politisk, om man skulle fjerne tinglysningsafgiften, så der skabes en modvægt til den indlåsningseffekt, som de nye vurderinger og en skatterabat, der bortfalder ved fraflytning, forårsager.

Alt i alt står vi et særdeles vanskeligt sted, og der brug for tillid og tryghed til både vurderinger og skatteindbetalingerne. Jeg håber, at avisernes forsider om et halvt år fortæller en historie om fremgang med politikere, der sætter klart fokus på at sikre ro og tillid til systemet.

1. januar 1970

Læs mere og tilmeld dig her

Indlægget Der er grund til bekymring i ejendomsbranchen, mener EjendomDanmark blev vist første gang den Estate Media -.

Af Erling Thygesen, adm. direktør i Fælledby P/S

Det er ingen hemmelighed, at vi har oplevet udfordringer undervejs i udviklingen af Fælledby.

Flere af mine kollegaer i branchen taler om et ”før” og et ”efter” det, pressen døbte Amager Fælled-sagen, hvor politisk uenighed førte til flere retssager ved landets domstole. Det havde store økonomiske omkostninger for både investorer og skatteborgere længe efter, at planen faktisk var godkendt.

Byudviklingen er mere politisk eksponeret end tidligere, og det er naturligt i kraft af den stigende urbanisering. Men vi skal som bygherrer huske på, at vores legitimitet stammer fra vores ekspertise i at udvikle byer i en kompleks virkelighed. Det er dét beslutningsgrundlag, som vi leverer til politikerne i form af konkurrenceprogrammer og lokalplanforslag.

Men hvis vi blander os for meget i politisk debat, sker det på bekostning af vores faglige troværdighed.

En streg i sandet mellem politik og faglighed
Vi skal selvfølgelig blive ved at informere politikere og myndigheder om projektets indhold, og samtidig vise, hvordan regulering kan hæmme bedre løsninger. Men når vi taler med pressen eller offentligheden, skal vi holde os til projektets udfordringer og fremskridt.

I de mere end 400 interviews og udtalelser, Fælledby har givet til pressen de seneste to år, har vi insisteret på at holde bolden på egen banehalvdel, og det har hjulpet kritikerne til at skille tingene ad: Ét er den politiske beslutning, noget andet er selve projektets design og gennemførsel.

Som en aktivist fra foreningen Amager Fælleds Venner sagde til mig til et borgerarrangement:

– Jeg er ikke imod Fælledby. Det er et flot og gennemtænkt projekt. Men det skal bare ikke ligge på denne lokation. Det er den beslutning, som jeg kæmper imod.

Projektet er det faglige svar på på det demokratiske flertals ønske. Det er dét, vi står til ansvar for, og her skal vi trække en tydelig streg i sandet mellem det politiske opdrag og den faglige leverance.

Det handler ikke bare om at få ret
Erfaringen fra Fælledby viser også, at inddragelse er afgørende. Før i tiden var det tilstrækkeligt, at grunden var købt og kommunen havde godkendt planerne og overholdt høringsfristerne. Så var projektet legitimeret.

Denne proces er ikke længere tilstrækkelig til at skabe legitimitet i borgernes øjne.

Borgernes holdninger og den politiske debat kan ikke indeholdes i det kommunale høringsforløb og et par nabobreve. Vi skal som bygherrer tage et større ansvar for at kommunikere projektets realiteter, udfordringer og begrænsninger, ikke kun dets grønne visioner.

På den måde øger vi vores troværdighed og viser faglig tyngde frem til, at vi i de senere faser svarer på, hvordan man løser projektets udfordringer – for eksempel beskyttelsen af den omkringliggende natur i Fælledbys tilfælde.

Det gør vi ved at skærpe tre af vores vigtigste værktøjer:

• En offentlig inddragelse, som rækker ud over de lovpålagte høringer. Her skal vi sikre os et repræsentativt miks af interessenter – kritikerne, rygklapperne og dem som ikke har taget stilling endnu. Det klassiske borgermøde kan godt bruges, men et PowerPoint-oplæg og et kvarter til spørgsmål er ikke nok. Vi skal have et langt mere informeret samtalegrundlag i form af bl.a. let tilgængelig ekspertviden, områdehistorik og konkrete eksempler på den værdi, som projektet skaber for borgerne.
• Vi skal vise, hvordan borgerne og de kommende beboere i et område bliver medskabere af de nabolag, som vi opfører. Det gælder særligt de tiltag, som gør det nemmere at leve mere klimabevidst i hverdagen samt viser, hvordan man bidrager til et aktivt naboskab og fælles aktiviteter.
• Klageadgangen er et vigtigt, demokratisk grundvilkår. Men de utroligt lange behandlingstider fordyrer og forsinker processen unødigt. Vi risikerer, at bygherrer mister tilliden til processen og fremover må kalkulere med endnu større risici i projektudviklingen. Derfor skal vi understøtte myndighedernes effektivisering af klageprocessen ved at kortlægge flaskehalse og frembringe den nødvendige evidens langt tidligere.

Kan vi arbejde i dybden med de værktøjer i den tidlige fase, kan vi gøre hele processen nemmere og samtidig øge tilliden blandt alle interessenter.

Indlægget Erling Thygesen: Det handler ikke bare om at få ret blev vist første gang den Estate Media -.

Af Anne Sofie Ravn Christensen, head of research, Cushman & Wakefield RED.

I hele verden ser vi, at mange toneangivende investorer i øjeblikket reducerer deres eksponering i kontorsegmentet, hvilket de gør af frygt for, at en stigende andel hjemmearbejde vil føre til stigende tomgangsniveauer, lavere lejeniveauer og dermed stigende risici. Dette har også påvirket det danske marked, idet investorerne følger de globale tendenser.

Som vi også tidligere har udtalt, mener vi dog ikke, at investorerne bør frygte fremtiden for det københavnske kontormarked.

Mens vores rationale tidligere primært har været baseret på markedskendskab og investordialoger, har vi nu mulighed for at fremlægge data fra en omfattende analyse af hjemmearbejde i hele verden med over 42.000 respondenter fra 35 forskellige lande (heraf godt 1.000 danske respondenter).

Baseret på analysen beskriver vi i denne klumme, hvorfor Danmark ikke bliver påvirket af en stigende andel hjemmearbejde i samme grad som mange andre lande, og hvorfor vi derfor også på længere sigt forventer, at det københavnske kontormarked vil forblive stærkt.

Danskerne arbejder, og vil arbejde, mindst hjemmefra
Væksten i hjemmearbejde har historisk set været drevet af den teknologiske udvikling, og selvfølgelig den globale pandemi som betød, at andelen af hjemmearbejde pludseligt eksploderede på meget kort tid, idet alle der havde mulighed for at udføre deres arbejde hjemmefra gjorde det. Der er dog også en række nationale forhold, som påvirker andelen af hjemmearbejde. Dette omfatter blandt andet medarbejdernes fysiske muligheder for hjemmearbejde (størrelsen på hjemmet), virksomhedstyperne (omfanget af virksomheder indenfor teknologi, finansiering, og andre servicevirksomheder, som typisk er kendetegnet ved en højere andel hjemmearbejde) og brugen af præstations- og evalueringssystemer.

Disse faktorer er blandt årsagerne til, at en undersøgelse med over 42.000 respondenter fra 35 forskellige lande har fundet, at der er markante forskelle i, hvor mange dage i ugen medarbejderne arbejder, og gerne vil arbejde, hjemmefra på tværs af landene. Mens lande som USA, Storbritannien og Canada (1,35-1,67 dage i ugen) ligger i toppen over de lande, hvor medarbejderne arbejder mest hjemmefra, ligger Sydkorea, Japan og Grækenland i bunden (0,42-0,54 dage i ugen).

Medarbejderne ser generelt mange fordele ved hjemmearbejde, og samtidig vurderer de ikke, at produktiviteten falder lige så meget som arbejdsgiverne gør, hvorfor medarbejderne i alle lande foretrækker mere hjemmearbejde end arbejdsgiverne. I denne henseende udmærker Danmark sig dog, idet Danmark er blandt de lande, hvor medarbejderne og arbejdsgiverne er mest enige om det optimale antal hjemmearbejdsdage (alene forskel på 0,43 dage vs. gns. forskel på 0,85 dage).

Note: De stiplede linjer angiver gennemsnittet for alle de 35 lande i analysen. Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report.

 Det er dog bemærkelsesværdigt, at det faktiske antal hjemmearbejdsdage er lavere end selv det arbejdsgiverne foretrækker i 29 ud af 35 lande, hvilket kan indikere, at andelen af hjemmearbejde vil komme til at stige i de kommende år.

Hvis vi antager, at antallet af hjemmearbejdsdage i et stabiliseret marked optimalt set kommer til at ligge midt mellem det medarbejderne foretrækker og det arbejdsgiverne foretrækker betyder det, at antallet af hjemmearbejdsdage i Danmark skal stige med 0,3 dage i ugen i forhold det aktuelle niveau, hvilket er den laveste stigning blandt alle landene. Til sammenligning skal antallet af hjemmearbejdsdage i USA stige med tre gange så meget (0,9 dage) for at ramme samme balance.

At antallet af hjemmearbejdsdage ikke skal stige mere i Danmark kan til dels forklares ved, at Danmark er det land af alle de 35 lande, hvor medarbejderne foretrækker det mindste antal hjemmearbejdsdage (1,15 dage i Danmark vs. 1,97 dage i gns.), og samtidig foretrækker danske arbejdsgivere 0,72 hjemmearbejdsdage vs. gennemsnit på 1,12 dage.

Fordelene er marginale for danskerne
Årsagerne til det lave antal foretrukne hjemmearbejdsdage kan blandt andet være, at hverken de danske medarbejdere eller arbejdsgivere ser fordelene ved hjemmearbejde som værende lige så store som de gør i andre lande.

Mens kortere transporttid og lavere omkostninger til benzin og frokost er de to fordele, som flest medarbejdere angiver som værende de største fordele ved hjemmearbejde, er muligheden for at kunne skaffe mere kvalificeret arbejdskraft ved at kunne rekruttere fra et større geografisk område en af de helt store fordele for arbejdsgiverne.

I Danmark er de geografiske afstande dog generelt set begrænsede, og derfor er fordelene ved hjemmearbejde ikke lige så store som i lande, hvor de geografiske afstande er større.

Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report

En anden fordel ved hjemmearbejde er, at arbejdsgiverne kan reducere deres omkostninger til husleje, hvis deres arealbehov reduceres. I Danmark er lejeniveauet dog fortsat væsentligt lavere end i hovedparten af sammenlignelige storbyer i både Europa og USA.

Sammenholder man lejebetalingen for kontorvirksomheder med andre brancher udgør udgifterne til husleje desuden generelt set en væsentligt lavere andel af virksomhedernes omsætning i kontorsegmentet end i f.eks. retail- og hotelsegmentet. Dermed er de besparelser virksomhederne kan opnå ved at skalere ned i kontorarealerne ikke lige så store som i andre storbyer eller i andre segmenter.

Kontorlejerne er kommet for at blive
Med en forventelig mere begrænset vækst i antallet af hjemmearbejdsdage og en fortsat lav arbejdsløshed, hvor det fysiske kontor bruges til at tiltrække medarbejdere, ser vi således ikke ind i et kontormarked, hvor lejerne forventes at komme til at reducere deres arealbehov betydeligt i de kommende år. Samtidig er der ganske få udviklingsmuligheder tilbage i det centrale København, hvilket betyder, at bygningsmassen til kontor vil forblive mere eller mindre uændret.

Kombinationen af en fortsat stærk efterspørgsel og et begrænset udbud medfører, at vi forventer, at tomgangen vil forblive lav, hvilket vil resultere i stabile til svagt stigende lejeniveauer. Dermed bør usikkerheden for investorerne i København være væsentligt mindre end mange ellers frygter.

Indlægget – Hjemmearbejde udgør ikke den frygtede trussel blev vist første gang den Estate Media -.

Af Preben Gramstrup, indehaver af fm3DKV og fm3. 

For halvandet år siden blev brandsikkerhedsreglerne skærpet og underlagt lovgivningen i Bygningsreglementet. De nye regler indebærer blandt andet øgede krav til dokumentation af den løbende drift, kontrol og vedligehold af brandsikringsudstyr og øvrige brandsikkerhedsaktiviteter.

Der er udgivet en vejledning med det mundrette navn, ”Kapitel 7: Drift-, kontrol- og vedligehold af brandforhold i og ved bygninger”, der entydigt placerer ansvaret for en bygnings brandsikkerhed hos bygningsejeren.

Af vejledningen fremgår det blandt andet, at du som bygningsejer har mulighed for at udpege en driftsansvarlig, men det fritager dig ikke for de pligter byggeloven foreskriver.

Udlejer du din ejendom, kan du aftale, at lejeren selv skal stå for en del af egenkontrollerne af brandtekniske elementer som for eksempel brandalarmanlæg, men ifølge reglerne ”… er det fortsat ejers ansvar at disse elementer vedligeholdes sikkerhedsmæssigt forsvarligt … ”.

Med andre ord er der ingen kattelemme i de nye regler, og de første brandsyn med påbud er begyndt at ramme bygningsejerne.

Digitalisering og IT skaber overblik og giver tryghed
Det ER en omfattende opgave at overholde de nye regler.

Ejer du for eksempel en almindelig kontorejendom, kan du hurtigt i løbet af et år skulle udføre 150+ egenkontroller, serviceeftersyn og funktionskontroller samt organisatoriske så som opdatering af brandsikkerhedsplaner eller opfølgning på gennemførelse af korrekte brandsikkerhedsforanstaltninger.

Derudover er der mange interne og eksterne interessenter, du skal holde styr på. Du skal ikke eje mange ejendomme før antallet af opgaver og interessenter bliver stort og komplekst.

Derfor handler det grundlæggende om at skabe overblik.

Og den eneste vej er en velfungerende digital platform, der holder styr på hvilke aktiviteter og øvrige opgaver, du som bygningsejer skal gennemføre.

Dedikeret platform til brandsikkerhed
Hos fm3 hjalp vi forvejen en række større kommunale og private bygningsejere med at skabe overblik over deres ejendomsporteføljers tilstand og vedligeholdsbehov.

Da de nye regler trådte i kraft, udviklede vi på opfordring en ny brandsikkerhedsplatform.

Fm3DKV er en web-platform, som er 100 procent dedikeret til at sikre, at brandsikkerhedsaktiviteterne bliver gennemført og dokumenteret. Platformen indeholder blandt andet en række tjeklister, der sørger for, at du som bygningsejer kommer rundt om alle de lovpligtige punkter. I dag bliver vores produkt anvendt i en række kommuner og af en række private porteføljeejere. Flere brandvæsner og beredskaber indberetter deres brandsyn direkte i fm3DKV, så eventuelle påbud kan håndteres hurtigt og sikkert af bygningsejeren eller dennes repræsentant.

Uanset hvilken løsning du som bygningsejer vælger, bør du gå efter en løsning, der skaber overblik, giver mulighed for at planlægge aktiviteterne, giver en klar ansvarsfordeling og entydigt dokumenterer, at du overholder dit ansvar.

Udover færre påbud fra brandmyndighederne vil det også være dokumentation der er efterspurgt af forsikringsselskaberne og Arbejdstilsynet.

Vi kan ikke forhindre brande, men med en god og høj brandsikkerhed kan vi reducere risikoen betragteligt og begrænse omfanget, hvis uheldet er ude.

1. januar 1970

Læs mere og tilmeld dig her

Indlægget Bygningsejerne har det endelige ansvar for brandsikkerheden – få ved det, men der findes en løsning blev vist første gang den Estate Media -.

I mine mange år i bygge – og ejendomsbranchen har jeg samtidig været en ivrig kunstsamler.

Jeg har oplevet, hvor svært det er for dygtige kunstnere at komme ud og vise deres kunst. Mange dygtige kunstnere stopper med at lave kunst trods mange års studier på kunstakademier. Det er for svært at leve af at skabe kunst, hvis du ikke kan vise sin kunst frem for nogen.

Jeg forstår og ved også, at de etablerede gallerier kun kan tage imod et vist antal kunstnere – og at mange af disse kunstnere allerede er forholdsvis veletablerede og i en prisklasse, hvor mange nye kunstinteresserede ikke kan deltage økonomisk.

Hvad nu hvis vi i bygge – og ejendomsbranchen begyndte at dele vores uudnyttede kvm med nogen, der i korte perioder kunne have stor gavn af dem?

Lejere flytter ind og ud – og i disse perioder mellem genudlejning, er der konstant butikker, kontorer, industrilokaler mm. som står tomme. Hvad nu hvis vi gav talentfulde kunstnere en mulighed for at udstille deres kunst – en række pop-up udstillinger rundt omkring?

Hvad hvis vi i Danmark skabte et netværk af ejendomsejere, der gerne stiller deres midlertidigt tomme lokaler til rådighed for kunst og kultur – dygtige kunstnere fra både ind og udland.

Lad os finde de nye kunstelskere
Vi er i deleøkonomiens tidsalder.

Lad os matche de mange midlertidigt ubrugte kvm med dygtige kunstnere, der mangler et sted at udstille.

Lad os samtidig give almindelige mennesker mulighed for at få en skøn kunstoplevelse, og måske sætte spiren for nye potentielle kunstelskere til at starte deres egen kunstsamling, ved netop at erhverve deres første kunst på en ART POP-UP. Ser vi gennemsnitsalderen i Det Danske Kunstsamlerselskab – så trænger den til ungt blod – næste generation af kunstsamlere mangler.

Vi er så klar
Det her lille dele-greb ville give institutionelle ejendomsejere mulighed for at levere på ESG – åbne døre til lokalsamfundet, invitere andre lejere ind til en kunstoplevelse. Tomme triste lokaler forvandles i en kortere periode til et sted hvor skønne og overraskende ting sker – i gadeplan og for alle.

De mange talentfulde ”husvilde” kunstnere får i en kort periode et sted, hvor de kan udstille og formidle deres kunst, som samtidig kan være med til at skabe en platform for næste generations kunstsamlere. Og hvem ved, det kunne jo også vise sig hen ad vejen at blive en lille talentfabrik for de mange dygtige gallerier.

Der er så mange muligheder for at bringe kunst i spil. Vi i bygge – og ejendo0sbranchen kunne bidrage med noget, der kunne skabe store forandringer for mange kunstarter: billedkunst, musik, litteratur, teater og meget mere.

Nogen der vil lege med? Så er vi allerede et par stykker, der står her og hopper og er så klar!

1. januar 1970

Læs mere og tilmeld dig her

Indlægget Gitte Andersen: – Stil dine tomme lokaler til rådighed for kunsten blev vist første gang den Estate Media -.

Af Mathilde Lykke Bülow, Indehaver i konsulentvirksomheden Concise

Bofællesskaber er kommet i rampelyset og med god grund. Det at bo sammen med andre kan bidrage til øget livskvalitet og afhjælpe ensomhed, viser undersøgelser.

Flere private bygherrer er de seneste år trådt ind på denne arena, men hvad sker der med fællesskabsånden, initiativet og ejerskabet i et bofællesskab, når det bliver etableret som private udlejningsboliger? Kan beboernes idealer og kommercielle interesser gå hånd i hånd?

Ja, i mine øjne kan de godt.

Men for at få et bofællesskab til at fungere er der meget, der peger på, at det kræver en vis portion medbestemmelse til beboerne. Og den medbestemmelse kommer med en pris.

Den indebærer for eksempel, at man tænker workshops med beboere ind, at man bruger eksterne konsulenter til at facilitere processer, og at man overlader aspekter af driften til beboerne.

Alt i alt må man som bygherre indstille sig på, at medbestemmelse tager tid og ressourcer, og derfor skal den tænkes ind i business casen.

Stor vækst i bofællesskaber
Idéen om bofællesskaber er ikke ny.

Den har udviklet sig over godt 100 år, men tog især fart i 1970erne og frem. De seneste år har været den hidtil største vækstperiode for bofællesskaber sammenlignet med perioden fra start 00erne. Ifølge Realdania har vi i dag mere end 400 bofællesskaber i Danmark med tilsammen cirka 10.000 boliger. Kun 10 procent af dem er private udlejningsboliger.

Mens medbestemmelse og beboerdemokrati er en grundsten i den almene sektor og i andelsforeninger, er den mindre udbredt i den private sektor.

Her kan man tilbyde medbestemmelse
Så på hvilke områder kan man som privat bygherre tilbyde medbestemmelse til beboerne i et bofællesskab med lejeboliger?

Det kan for eksempel være:

• Udformning og konstruktion af bygningerne
• Indretning og planlægning af fællesarealer
• Husorden, regler og traditioner
• Drift af inde- og udeområder
• Beboersammensætning og ”udvælgelse” af nye beboere

Lad os se nærmere på, hvordan det kan udfolde sig.

Udformning og konstruktion af bygninger:
At give beboere medbestemmelse allerede i projekterings- og byggefasen, kan være en svær størrelse. Dels fordi man som regel først finder potentielle lejere langt senere end projektering og byggeri finder sted – og samtidig fordi det kan være for tidskrævende at inddrage beboere i samarbejdet med rådgivere og entreprenører. Derfor går mange private bygherrer også efter konceptuelle, nøglefærdige projekter.

Indretning og planlægning af fællesarealer:
Her er mulighederne for medbestemmelse bedre. I PensionDanmark har man for eksempel valgt at give beboerne medbestemmelse i seniorbofællesskaberne Virke allerede et halvt år før indflytning. PensionDanmark skriver: ”Her er man bl.a. med til at lave den endelige indretning af alrummet sammen med indretningsarkitekterne. Man lærer også hinanden at kende og etablerer mindre arbejdsgrupper, hvor man arbejder med det, man særligt interesserer sig for. Det kan for eksempel være at forberede uderummene eller drøfte fællesspisninger og andre sociale aktiviteter.”

Husorden, regler og traditioner:
Husordenen er en del af lejekontrakten og er juridisk bindende, så den må ligge hos bygherre, men når det kommer til regler og traditioner, er der et en god mulighed for at give beboerne spillerum til at definere disse i fællesskab, for eksempel ved at samle dem inden indflytning.

Drift af inde- og udeområder:
Det kan tænkes, at beboerne for eksempel gerne vil arbejde med beplantning eller køkkenhaver, så her kan man overveje, om de kan overtage dele af driften. En vigtig overvejelse i denne sammenhæng er: Hvordan sikrer bygherre, at områderne bliver driftet som aftalt? Det skal tænkes ind i lejekontrakten.

Beboersammensætning og ”udvælgelse” af nye beboere:
Uanset om der er tale om aldersblandede- eller seniorbofællesskaber er det vigtigt fra start at få en beboergruppe, der repræsenterer forskellige aldre, køn og familietyper. Bygherre kan overveje at give beboerne en høringsret i ”udvælgelsen” af nye beboere eller etablere en modtagergruppe, der hjælper med at få nye beboere godt ombord.

Der er god grund til at etablere bofællesskaber i Danmark.

Der er lange ventelister til mange af de nuværende fællesskaber, og den stigende andel af ældre vil sandsynligvis betyde, at efterspørgslen efter seniorbofællesskaber vil stige. Men som bygherre må man ikke undervurdere beboernes medbestemmelse. Den koster tid og ressourcer og skal tænkes ind i business casen.

1. januar 1970

Læs mere og tilmeld dig her

Indlægget Mathilde Lykke Bülow: Hvis bofællesskab skal lykkes, er medbestemmelse afgørende blev vist første gang den Estate Media -.